品浩認為，中國中央政府最近推出的一系列內房業扶持措施，有助控制內地週期增長前景的下行風險。

在11月28日，中國證券監督管理委員會（中國證監會）為內地發展商推出優化股權融資方案，包括取消執行多年的私募股權銷售禁令及容許進行併購交易，為業界帶來新一輪支持。

兩週前，中國人民銀行（人行）及中國銀行保險監督管理委員會（銀保監會）聯合公佈《16條措施》，以確保房地產業「平穩健康」發展。有關措施包括要求銀行將內房業的貸款展期、為發展商提供融資、延長置業人士的按揭還款期，以及降低房貸首付比。

曾經炙手可熱的房地產業經歷接近16個月的低潮時期之後，中央政府這次推出迄今最全面和清晰的扶持政策，以緩解業界的現金流壓力。

房地產市場低迷，加上新冠疫情頻發及當局隨後採取嚴厲的控疫措施，嚴重妨礙中國過去12個月的經濟活動。

我們認為新政策反映中國新一屆領導班子採取較務實的態度，致力以維持經濟發展（特別是高質素增長）作為首要任務。當局迅速調整政策，我們認為此舉有助在長期阻力中帶來一些週期性緩解作用。

我們有關2022年和2023年的年度國內生產總值分別增長約3%及5%的基線預測，乃建基於假設當局進一步放寬樓市的規管措施，並且在2022年第四季開始完善控疫政策，以及在2023年第二季全面撤銷相關政策。儘管在新一波疫情下，政府下一步的重啟經濟措施仍然存在不確定性，但我們認為最近的公佈大致符合我們的假設。經濟重啟無可避免，最終有助釋放積壓的需求，並支持房地產市場。

為中國內房業提供有力支持

過去20年，中國房地產業快速增長一直是內地國內生產總值增長的主要動力。不過，直至2021年7月，政府收緊政策，房地產銷售開始大幅下滑。前所未有的違約及項目停工浪潮，令過度槓桿的房地產發展商受到打擊，也令預售樓盤的業主非常不滿，威脅「停貸斷供」。

國家統計局的數據顯示，70個城市的10月份新建住宅價格（不含保障性住房）按月下跌0.37%，連續第14個月下跌。彭博社報導，房屋銷售較去年下跌23%，跌幅從上月的16%進一步擴大，房地產投資則按年下降16%。

政府最近推出的《16條措施》旨在透過向置業人士及發展商提供信貸支援，以及緩解發展商現金流壓力的措施來支持受困的房地產業，例如：

1. 銀行必須平等對待國企及民企，並鼓勵金融機構把建造業貸款展期，以滿足優質國企和民企發展商的合理融資需要。
2. 在六個月內到期的銀行貸款可展期一年。
3. 政策^註釋[1]和商業銀行必須提供「保交樓」專項貸款。
4. 鼓勵商業銀行向優質發展商提供併購貸款，以收購違約發展商的項目，並鼓勵資產管理公司發掘併購項目的機會。

除《16條措施》外，人行亦擴大一項重點融資計劃，以支持包括房地產發展商在內的民企發行債券。初步估計該計劃涉及總值2,500億元人民幣（345億美元）的民企債券。部份優質民營發展商證實，已經獲得國企提供150億至200億元人民幣的信貸額度。

這些措施是否足以挽救房地產業？

我們認為經營得當及如期償還債務的民營發展商，最能受惠於最新的扶持政策。我們預計大部份倖存的發展商應能在未來數月透過在岸債市集資，而獲得在岸建築貸款及在岸債市的融資途徑，應會顯著紓緩發展商的現金流壓力。

雖然違約發展商未必可以從中獲益，但及時交樓和樓市氣氛逐漸好轉，均有助推動公司管理層主動與債券持有人商討債務重組。

中國結束控疫措施是刺激樓市需求復甦的關鍵。隨著當局進一步完善清零政策，加上內地經濟增長開始改善，置業氣氛可望逐漸靠穩。此外，增加融資以確保停工項目可以交付，將有助提升業主信心。儘管未來數月的房地產銷售可能仍然疲弱，但我們預期當經濟全面重啟後，其表現將逐步改善，尤其是在2023年下半年（根據我們的基線預測）。

然而，隨著冬季來臨及感染個案持續增加，中國在準備好全面撤銷控疫措施之前，相關的政策或會時鬆時緊。中國為此加大準備力度，包括加快為長者接種疫苗，增加對醫療資源的投資，以及推行公共衛生教育。我們預計未來數季的情況將逐步取得進展，而中國將於2023年第二季前後結束「動態清零」政策。

對投資者的影響

雖然風險仍然存在，但政府在近期調整政策為房地產業提供強力支持，特別是對優質的民營發展商而言。在市場出現清晰的復甦跡象前（可能需時超過六個月），我們預期中央政府將繼續推出扶持措施。

我們將繼續關注較有機會在行業低潮時期倖存的發展商，並密切留意政策的進一步發展及中國重啟經濟的關鍵訊號。

如欲了解中國新領導班子的管治方向，請參閱我們最近發表的博客文章：《承先啟後與堅定方向：中共二十大會議重點》。